秦楚网讯（十堰晚报）记者 蒋辉

物业服务事关每位居民的居住环境和生活质量，物业公司和业主的矛盾也一直是社会热点问题之一，记者昨日从市物价局获悉，为有效化解物业服务收费难题，为市民营造安全、舒适、文明的居住环境，省物价局、省住建厅近日联合印发《湖北省物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》），监督管理物业企业服务收费行为。《办法》将于4月1日起施行。

十堰正加紧制订实施办法

记者了解到，为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业合法权益，湖北省物价局、省住建厅早在2007年5月就联合制订出台了《湖北省物业服务收费管理实施办法》。

随着经济社会发展，物业服务收费出现了一些新情况、新问题，需要出台新的物业服务收费管理办法。市物价局工业品与服务价格科工作人员介绍，此次出台的《办法》，对业主关心的物业费标准制定、停车费管理、房屋装修收费等方面，都进行了更加详细规范的规定。

市房管局物业科副科长张臻告诉记者，目前十堰共有约310家物业企业，前几年物业科每年都能接到上千起投诉，市民通过电话、网上问政等渠道，反馈物业收费乱象、物业服务不到位等问题。“随着法律法规的完善，加上相关部门的严格监管，物业服务行业已经有了较大程度的改观，行业内部也在优胜劣汰，这是物业服务行业转型过程中好的一面，《办法》的出台顺应了市民生活的需求、行业发展的需要，但这可能需要半年以上的贯彻实施，才会有比较明显的效果。”张臻说。

市物价局工业品与服务价格科工作人员表示，市物价局目前正在加紧学习《办法》，其中一些具体的收费细则标准和实施办法，还需时日进行科学合理的研究制订，前期需要向各个物业服务企业进行宣传学习，并逐步按照《办法》规定贯彻实施。

物业费调整需经多数业主同意

近年来，小区物业企业私自上调物业费、停车费的投诉和报道不断涌现，物业企业涨价有何依据？有没有法律法规进行约束？全体业主有没有对物业费上涨进行否决的权利？新出台的《办法》有了详细规定。

《办法》将物业服务收费政府定价的范围内容缩小，并具体限定为住宅前期物业服务收费标准。对实行市场调节的物业服务收费，《办法》规定物业服务企业等不得单方面决定调整收费标准，必须经业主大会同意，未成立业主大会的经“双过半”（专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数）的多数业主同意。征求意见前，须按规定公示拟调价方案及理由、成本变动情况等资料。

《办法》对促进创新物业服务管理、完善业主自治机制、改善老旧住宅区综合环境等作了规定。它要求，各地要因地制宜创新物业服务管理模式，通过政府主导、市场运作，社会参与、多元共治，建立物业管理综合协调机制，完善公益性和市场化相结合的物业服务机制，持续推进“红色物业”建设，促进物业服务与管理融入城市基层社会治理。

针对一些住宅小区存在的业主大会成立和开展活动难等问题，《办法》明确了住宅前期物业服务收费退出政府定价范围的三种具体情形，倒逼街道、社区及各相关部门、单位及时依法组织指导有关住宅小区成立业主大会、选举业主委员会，完善业主自治机制。

物业需公开公共收益收支情况

为促进化解物业服务过程中的矛盾和纠纷，《办法》对促进物业服务市场竞争、物业服务收费明码标价、公开公共收益收支情况等作了规定，“物业需规范经营服务行为，为业主提供质价相符的服务，是物业服务企业等与业主建立良好合作信任关系的基础。”

同时，建设单位要依法公开选聘住宅前期物业服务主体，在政府制定的收费标准内约定具体收费标准，签订前期物业服务合同；其他物业服务，由业主大会按照公平、公正、公开原则，择优选聘物业服务主体，并签订物业服务合同，对服务内容、服务标准、收费标准等进行约定。

很多业主关心的公共收益收支，《办法》也进行了明确规定：物业服务主体、业主委员会等应每半年公示一次物业服务费收入与使用支出情况，以及业主共用部位、共用设施设备经营所得收益及支出情况，并适时审计。

那么，空置房的物业服务费该不该给予折扣优惠？《办法》规定：可以给予折扣优惠的空置期，最长不得超过一年；是否给予折扣优惠及优惠的具体比例，由各地物价、房管部门根据当地实际确定。

小区公有车位收益归业主共有

近年来，市民关于住宅小区停车收费的投诉一直高居各类价格投诉的前列，为治理好这一“顽疾”，《办法》有针对性地作了规定。

《办法》要求，商品房销售前，建设单位要制订车库（位）租售方案，具体明确车库（位）的权属及数量、租赁价格、销售价格、价格有效期等，按规定报房产主管部门备案；经备案的车库（位）租售方案，应在销售场所醒目位置公示；明确并公示车库（位）的权属及数量，方便业主准确知情，有利于减少乃至避免因此引起的矛盾纠纷。

同时，《办法》明确物业管理区域内，占用业主共有道路或场地用于停放机动车辆的车位，属全体业主共有，可以收取停车费，所得收益归全体业主共有，由业主大会决定使用方式和用途，应优先用于物业管理区域内停车设施设备的建设维护。

对于市民反映的停车费和车位售价过高等问题，《办法》指出，项目所在地价格主管部门对公众投诉频繁、矛盾突出的车库（位）租售价格，要通过开展成本调查、公开调查结果，引导督促建设单位合理定价。对成本调查证实租售价格过高，经提醒告诫后仍不改正的，要依法依规处理。

针对房屋装修收费问题，《办法》要求，物业公司不得随意收取房屋装修保证金，要先出台管理办法对保证金的标准、退还时间和相关责任等事项进行具体规定，可由物业公司与业主协商制订，也可由业主大会制订；房屋装修产生的建筑垃圾，业主可委托物业公司有偿清运，但装修管理费、电梯运料费等，一律不得收取。为业主提供装修、安装、维修等临时性服务的外来人员、车辆，不得收取任何费用。

物业不得以停水电催缴物业费

日常生活中，部分业主和物业关系恶化，迟迟不缴纳物业费，不少物业公司为催促业主及时缴纳物业费，以停水、停电相要挟，《办法》明文禁止了这类行为。

《办法》规定，业主应按合同约定缴纳物业费，未按约定交纳的，业主委员会、居（村）民委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业公司可依法申请仲裁或者提起诉讼，不得以业主拖欠物业费等理由，减少服务内容，降低服务质量，中断或者以限时限量等方式中断供水、供电、供气、供热，以及实施损害业主合法权益的其他行为。

市物价局表示，针对部分物业管理区域内，因业主或物业使用人不按约定交纳物业服务费引发的停水、停电事件，物业服务主体（小区物业公司）有通过司法途径追缴物业服务费的权利，任何单位和个人不得强制物业服务主体代收有关费用或者提供无偿服务。物业服务主体接受委托代收水电气暖等费用，不得向业主收取手续费等费用；不得以业主或物业使用人拖欠物业服务费等理由，减少服务内容，降低服务质量，中断或变相中断供水、供电、供气、供热，以及实施损害业主或物业使用人合法权益的其他行为。

部分管理内容在十堰已执行

《办法》的出台，对规范十堰物业服务市场有哪些积极作用？记者就此采访了市物业管理协会秘书长单银国。

单银国告诉记者，《办法》刚刚出台，其中一些具体的收费标准、监管机制还将由市级相关政府部门研究制订。就《办法》本身来看，它是物业服务行业发展到一定阶段的产物，对规范物业服务行业标准、缓和物业与业主之间的矛盾、构建和谐社区有积极的推动作用。

“诸如小区公共收益账目公开、物业不得以停水断电催缴物业费等规定，其实十堰一直在积极倡导和实施，这次只是用管理办法的形式明确了下来，更具法律约束力，为物业和业主维护自己的合法权益提供了法律依据。”单银国说。